―マンションに関わる様々なトラブルをいかにして回避するか―

マンションの管理に関する判例は、ニュースで取り扱われることは少なく、よほど注意しなければ知ることは難しいと思います。
しかし、そこでの事例は管理組合の皆さまにも役に立つものが多いと思います。
そこで、マンションの管理に関する５つの判例をご紹介したいと思います。

設計コンサルタントの選び方
―修繕工事等における発注適正化―

 

マンションの建物の管理を行ううえで、大規模修繕工事の適切な実施は必要不可欠です。そして、管理組合の皆さまの大切な資金である修繕積立金を使って修繕工事を行う上で、
良質な工事をベストプライスで発注することは極めて大切なことです。しかし、その支援を行う「設計コンサルタント」に不正があればどうなるでしょうか。お金はなくなります。
不適切コンサルタントの問題は、①割高な工事費②過剰な工事内容③不明朗な工事発注④甘い工事監理から、工事費を修繕積立金だけでは賄いきれず、不足する資金の借り入れを含め、
大きな問題が発生します。皆さまの大切なお金は皆さまで守るべく、この問題に真剣に取り組んでいく必要があります。

私はこの問題について、市が開催するセミナー等で、管理組合の役員の方々にお話ししてきました。その抜粋を紹介いたします。以下の説明をごらんください。

【東京都検討会】
東京都は3月２９日、マンションの適正管理促進に関する検討会を開き、管理不全・不全兆候の判定などについて議論を交わしました。
このときの案によれば、管理組合についての明確な規定がなかった旧法（１９６２年法）時代に建設されたマンションほど管理上の問題が多い、といった背景から、８３年までに建設されたマンションを報告義務対象としました。
「管理不全」かどうかは、ハード・ソフト面の状況から判断すると、「管理不全の兆候」・「管理不全」については、「維持・管理が適切に行われていない状態」、「維持・管理が適切に行われず、周辺にも悪影響を与えている状態」と、それぞれ例示されました。
会合は計６回を予定し、次回は５月１４日、７月中に中間纏めの案を提示し、11月に最終まとめを行われます。

―管理不全・管理不全兆候の考え方－

【管理不全と判断する状況例】

＜建物状況（ハード面）＞
□外壁が剥落し、隣家の道路に落下した
□エレベーターの点検をしておらず、目的階でドアが開かない可能性がある
□塔屋の高架水槽の劣化が激しく、水質点検もしていないため、居住者は購入した水を使用している
□強風時に屋上に野ざらし状態のアンテナの落下が懸念される
□外壁がツタで覆われており、ムカデが発生している

＜管理運営状況（ソフト面）＞
□共用部分の電気料金の対応が発生し、電気供給の停止通告を受けている
□長期修繕計画がなく、不具合は各区分所有者が自己負担で、自分に関係がある箇所のみ修繕している
□清掃が十分にされず、居住者の私物放置、たばこの吸い殻散乱、異臭発生など不衛生である
□敷地内に不法投棄と思われる家具や家電製品等のごみ、郵便ポスト回りにチラシ等が散乱している

【管理不全の兆候と判断する事項例】
次のいずれか一つ以上がない
①管理組合 ②管理規約 ③総会開催 ④管理費 ⑤修繕積立金 ⑥大規模修繕工事の実施

※いかがでしたか。貴方のマンションで上記に該当する事項があれば、管理不全の兆候があるかも知れません。

【管理組合の会計基準】

管理組合向けの会計基準はまだ作られていません。
今のところは、企業会計や新公益法人会計等を参考にして、決算書を作成している管理組合が多いものと推測されます。
企業、管理組合を問わず、会計の目的は次のとおりです。
① 利害関係者に対して、説明責任（アカウンタビリティ）を充分果たす
② 利害関係者の意思決定にあたり、適時に有用な情報開示（ディスクロージャー）を行う

【管理組合の会計原則】

会計原則とは、会計の実務の中に慣習として発達したものの中から、一般に厚生妥当と認められたものを要約したもので、必ずしも法令によって強制されませんが、全ての会計主体がその会計を処理するにあたって従わなければならない基準です。
管理組合の会計においても、管理組合がその会計を処理するにあたり、準拠しなければならない基的的ルールを定め、これに従うことが必要だと考えられます。
管理組合の会計原則として、企業と同様に６つの一般原則と、２つの管理組合に特有の原則が必要であると思われます。
『一般原則』
① 真実性の原則
「管理組合会計は、管理組合の財産状況および収支状況に関して、真実な報告を提供するものでなければならない」とする原則です。ここでいう真実性の内容は、相対的真実性であって、絶対的な真実性を意味するものではありません。
② 正規の簿記の原則
「管理組合会計は、全ての取引につき、正規の簿記の原則に従って、正確な会計帳簿を作成しなければならない」とする原則です。
・ 網羅性…全ての取引を記録すること
・ 検証性…検証可能な証拠に基づいて記録すること
・ 秩序性…継続的および組織的に記録すること
③ 明瞭性の原則
「管理組合会計は、会計報告書によって、利害関係者に対し必要な会計事実を明瞭に表示し、管理組合の状況に関する判断を誤らせないようにしなければならない」とする原則です。この原則は、開示される会計情報が、読者にとり正しく、また、容易に理解できるものであることを要請しています。
④ 継続性の原則
「管理組合会計は、その処理の原則および手続きを毎期継続して適用し、みだりにこれを変更してはならない」とする原則です。一度選択した会計処理の方法は、正当な理由のない限り変更することはできず、継続して適用しなければなりません。
⑤ 保守主義の原則
「管理組合の財政に不利な影響を及ぼす可能性がある場合には、これに備えて適当に健全な会計処理をしなければならない」とする原則です。収益については予想の利益を計上しないため、現実主義に基づき計上することなどが要請されていると考えられます。
⑥ 重要性の原則
管理組合会計は、定められた会計処理の方法に従って正確な計算を行うべきですが、管理組合の状況に関する読者の判断を誤らせない限り、重要性の乏しいものについては、本来の厳密な会計処理によらず、他の簡便な方法によることも、正規の簿記の原則に従った処理として認められるというものです。

『特有原則』
① 区分経理の原則
管理組合の会計業務においては、目的別に会計を区分することが重要になります。収入と支出を目的別に対応させるため、区分して経理する必要がある会計は次のとおりです。
・ 管理費会計 …日常の維持管理（経常的な補修を含む）に関する会計
・ 修繕積立金会計…大規模修繕工事をはじめ建物の特別な修繕に関する会計
② 予算準拠の原則
「管理組合の収入および支出は、予算に基づいて行う必要がある」とする原則です。管理組合の会計は、予算準拠主義の原則に則り、建物等の維持保全のために限られた収入で必要となる費用を賄うため、予算の編成と決定した予算に基づいた運営を行うことが重要です。

【公益法人会計基準と管理組合会計基準】

平成１６年改正前の旧公益法人会計基準と改正後の新公益法人会計基準および管理組合の会計基準として必要と考えられる項目を比較してみました。
平成１６年の改正により、収支予算書、収支計算書および会計帳簿に関する規定は、内部管理事項であるとして会計基準から除外されたため平成１６年改正後の新公益法人会計基準では予算準拠の原則はありませんが、これらは別途定められており、なくなったわけではありません。
なお、平成１６年改正後の新公益法人会計基準では、大規模法人はキャッシュ・フロー計算書を作成することが義務付けられました。

管理組合とは、マンションの管理をするために区分所有者全員で構成する団体です。
マンションの共用部分は、区分所有者が共同で所有し利用しています。
そのため、その管理は、共同で行わなければなりません。
「区分所有法」では、「区分所有者全員で管理するための団体を構成する」となっています。
すなわち、この「団体」が管理組合であり、最初のマンションができたときに、同時に管理組合もスタートすることになります。

また、マンションを所有すると自動的に管理組合の組合員となります。
区分所有者でなくなったときは組合員の資格も失います。
区分所有者である以上、管理組合から脱退することはできません。
なお、組合員から専有部分を借りている人（占有者等）は組合員にはなれません。

このように、マンションの管理は区分所有者全員で行うことになりますが、一人ひとりが勝手に管理するというわけではありません。
管理組合という団体の中で、集会を開き、ルールを定め、意思の統一を図り、それぞれの役割を決めて、共同で行うことになります。

このマンション管理をするうえでのポイントを、「マンション管理診断 ９つのポイント」にまとめました。
あなたのマンションでは、適切に管理されているでしょうか。
よければ診断を実施してみて下さい。

 

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